「相続でもらった住んでいない家があるんだけど、すごく古くて……それでも売ることってできますか？」
お盆のお休みに入る少し前に、そんなお問い合わせを頂きました。
売れる売れないは、様々な要件がありますので、一概にはなんとも言えませんが古いお家でも売却できる可能性や方法は、十分にあると思います。
空家が増えている件については社会問題にもなっていますし、上記の方のように住む予定のない古いお家が、いつどんな形でご自分の手元にやってくるかわかりません。
もちろん住んでいただくのが一番良いのでしょうが、お仕事の都合やお子様の通学地域の問題、もうお家を買ってしまっている、あるいは古すぎてすぐに住んだりすることはできない、など……住むことができない理由も様々あると思います。
本日は、そんな時どうしたら良いかなど、わかりやすくまとめられた記事をご紹介いたします。
古い家を売るには？木造で築40年の
中古住宅を売却する際に気を付けること
～古い家の価値がゼロと言われるのはなぜ？～
不動産業界の慣習として、一戸建ては築40年どころか築20～25年ほどで価値がゼロになるとされています。
これは現在中古物件の価値を評価する明確な基準がないため、木造パネル構造の建物における税法上の法定耐用年数が22年であることを目安としているためです。
もちろん家本来の価値がなくなった、家が寿命を迎えたわけではないのですが、日本では築浅の家ほど価値が高いという価値観が根強く、古い家には価値がない・古い家は解体して更地にしたほうが売れやすいと言われてきました。
同様にマンションに多い鉄骨造(骨格材の暑さ4mm以上)の法定耐用年数は34年となっています。
中古マンションの価格は築20年ほどで新築時のおよそ半額ほどとなり、その後はほぼ横ばいかゆるやかに下降します。
◆中古住宅が見直されている
中古住宅は築年数が浅いものでなければ、なかなか売れないという状況が長く続いていましたが、近年では築年数だけにこだわらず、家本来の性能を重視しようと消費者の意識に変化が見えてきています。
中古の一戸建てを購入して入居した世帯全体において、築38年以上の物件を購入した割合は1998年の3.7％から10年後の2008年には6.8％に増加。
マンションの場合も同様に、1998年には築38年以上の物件を購入して入居した世帯の割合はわずか0.2％から、2008年には2.4％へと大幅に増加しました。
◆｢1981年｣が耐震基準の目安
住宅を建築する際は建築基準法によって定められた性能を満たす必要があり、なかでもよく知られているのが耐震基準です。
耐震基準はたびたび改正が重ねられてきましたが、特に大きな変更がされたのが1981年で、この年以降の基準は｢新耐震基準｣、1981年までの基準は｢旧耐震基準｣と呼ばれています。
旧耐震基準では震度5程度の揺れに耐える住宅の強度が求められていましたが、新耐震基準では、震度6～7の地震でも建物が倒壊しないように定められています。
近年、地震災害の多さから旧耐震基準の建物は敬遠される傾向があり、築40年ほどの家を売買する際には、1981年以前の建物かどうかが判断基準の目安のひとつになるでしょう。
1981年以前に建てられた住宅のすべてが耐震性能が低いというわけではないので、過去に耐震補強を行っていたり耐震診断を受けている場合には、性能を証明する書類を用意しておきましょう。
◆古い家を解体、更地にすると固定資産税が最大6倍に
一般的に｢古い一戸建ては解体して更地にしたほうが売れやすい｣といいますが、慌てて家の解体をしないほうが良いこともあります。
思うように物件を売却できなかった場合、家があった時よりも高い税金を払わなければいけなくなる可能性があるからです。
土地を所有していると固定資産税を納めなければいけませんが、家が建っている場合には｢住宅用地の特例｣により税率の優遇が受けられます。
家を解体してしまうと特例の対象から外れるため、翌年以降に3～6倍ほどの固定資産税を払わなければいけません。
正確には更地にすることで固定資産税が高くなるのではなく、本来の税率に戻るということです。
◆｢土地｣と｢中古住宅｣の両方で売り出そう
家の傷みが比較的少なく、そのまま中古住宅として売るか更地にして売るかを迷う場合には、不動産会社に相談して｢中古住宅｣と｢古家付きの土地｣の両方で売りに出してみましょう。
｢中古住宅をリノベーションして住みたい人｣と｢新築の家を建てる土地を探している人｣の両方に物件を見つけてもらう機会を増やします。
買い手が希望する場合には更地での引き渡しも可、と記載しておくと良いでしょう。
解体費用が掛かる分実質値引きすることになるので、あらかじめ複数の解体会社に見積もりを取っておくと安心です。
◆リフォームよりも価格の値引きを
築40年の家は内装の痛みが目立つことも多いので、リフォームしたほうが売れやすくなると考える人も多いかもしれません。
リフォームで設備を一新した住宅のほうが売れやすい傾向はありますが、売却のためのリフォームは行わないほうが良いでしょう。
リフォームにお金を掛けても、掛かった費用をそのまま物件価格に上乗せをして売却できるわけではないからです。
売り主によるリフォームを考えるのなら、その分の売却価格を安くしましょう。
築40年のマンションや一戸建ての購入を検討する人は、住む前にリフォームやリノベーションを施そうと考えている人がほとんどです。
築浅の物件よりも安く購入することで、差額をリフォーム代金に回そうと考えています。
また、お金を掛けなくても、臭いが気になる水回りなどを可能な限り清掃をしておくと内見の際の印象が良くなります。
Webサイト：不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S
住まいのお役立ち情報 暮らし方
「古い家を売るには？木造で築40年の中古住宅を売却する際に気を付けること」より
空家につきましては、以前の記事でもご紹介いたしましたが、住む予定のないお家がもしお手元にあるのなら、どのようにしたらよいかも含めてご相談いただければと思います。
弊社では、例えば土地だけで売るのか、古家付きで売れるのか、それとも賃貸にすることもできる？ なども併せてご相談に乗ることが可能です。
なにより一番良い方法で解決できるように、お客様がどうしたいのか、その気持ちに寄り添って、具体的にご提案させていただきます。
もちろんご相談だけでもOKですし、いつでも歓迎です！
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