空き家を更地にしたら固定資産税は高くなる？
滞納したら？ 負担を和らげる方法も紹介
地方を中心に空き家が増えていますが、相続などが行われた際には、
誰も住まない家でも固定資産税を支払う必要があります。
それでは、空き家を更地にした場合に固定資産税は
安くなるのでしょうか、それとも高くなるのでしょうか。
この記事では、基本的な固定資産税の情報に加えて、
税負担を和らげる方法や、税金を滞納した場合の
対応について詳しく紹介します。
◆空き家でも固定資産税と都市計画税がかかる
固定資産税は、その年の1月1日時点で土地や建物を
保有している人に課せられる税金で、
人が住んでいても空き家でも、支払いの義務が発生します。
さらに、その土地や建物の立地する場所が
市街化区域に指定されている場合には、
固定資産税のほかに都市計画税の支払いも必要です。
固定資産税と都市計画税の税率は、以下の計算方法で求めます。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 敷地面積200m2まで | 課税標準額×1/6×1.4% | 課税標準額×1/3×0.3% |
| 敷地面積200m2以上 | 課税標準額×1/3×1.4% | 課税標準額×2/3×0.3% |
| 更地 | 課税標準額×1.4% | 課税標準額×0.3% |
計算の基準となる課税標準額は、3年に1度のペースで
見直しが行われ、高くなることも、安くなることもあります。
・空き家の固定資産税は「住宅用地の特例」で減税される
上記で紹介した固定資産税と都市計画税の税率は、
人が住んでいることを前提としたものであり、
空き家の場合は空き家を維持するためには、
土地や建物の持ち主に大きな負担がかかるため、
負担を軽減するための措置として
「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、減額できます。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 敷地面積200㎡まで | 1/6に減額 | 1/3に減額 |
| 敷地面積200㎡以上 | 1/3に減額 | 1/3に減額 |
| 更地 | 減額なし | 減額なし |
・「特定空き家」に指定されると特例が適応されない
上記のとおり、空き家でも減税措置を受けることが
可能ですが、一定の条件を満たして「特定空き家」に
指定された場合は、特例の対象外になってしまいます。
これは「空家対策特別措置法」によって決められており、
空き家の放置物件を減らすために、
あえて厳しい税率を課すという政策です。
空き家のまま放置されていると、
災害や老朽化が原因で倒壊を招くなどの危険性があり、
近所の住民にとっては見過ごせない問題です。
そういった問題の解消を図るため、以下の条件に当てはまる空き家は、
「特定空き家」として区分されることになります。
倒壊が著しく保安上のおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
倒壊している空き家、あるいはほとんど倒壊しかけている
空き家のほか、いわゆる「ゴミ屋敷」のような状態に
なっている空き家も特定空き家に指定されます。
また、地域全体のイメージを下げるような状態の
空き家や、動物が住み着いている空き家、
不審者が侵入できる状態の空き家なども、
特定空き家に含まれます。
・空き家を更地にしたら固定資産税は高くなる？
通常の空き家は固定資産税と都市計画税の
両方が割り引かれますが、更地の場合は
税金の減額が行われません。
特定空き家と同じように、特例の適用を
受けられないので、固定資産税が高くなる
というよりは、通常の税率に戻されるという
表現のほうが適切です。
仮に課税評価額3,000万円（土地）、
1,000万円（建物）で、敷地面積100㎡の
空き家がある場合、固定資産税が
どう変化するか見てみましょう。
●建物が残っている場合
3,000万円×1/6×1.4%＝7万円
1,000万円×0.3992×1.4%＝5万5,888円
（築25年の経年減価補正率の場合）
固定資産税額：12万5,888円
●更地にした場合
3,000万円×1.4%＝42万円
このように、1/6に減税される措置がなくなってしまうため、
更地にすると土地の固定資産税が6倍に跳ね上がってしまいます。
建物に対してかかる固定資産税はなくなるとはいっても、
建物が残っている場合に比べて3倍以上の
固定資産税を支払う必要があります。
つまり、固定資産税のことを考えずに
更地にしてしまうと、翌年に高額な
固定資産税を支払うことになるため、
十分な注意が必要です。
特に都市計画税がかかる土地の場合は、
さらに税額が大きくなってしまいますから、
税負担がさらに厳しくなります。
・空き家や更地の固定資産税を滞納した場合
高額な固定資産税を課され、想定の金額以上
だった場合に、税金を支払えずに
やむなく滞納してしまったときには、
どのような処分が下されることになるのでしょうか。
順を追って整理しておきましょう。
1．延滞金が発生する
誰も住んでいない物件だとしても、
固定資産税を支払わずに滞納していると、
各自治体が定めた延滞金がかかります。
利率は決して大きいとはいえませんが、
固定資産税額が大きいほど延滞金も高くなり、
年間で数万～数十万円に達することもあります。
2．督促・催告書が届く
納付期限日から20日が経過しても
固定資産税を支払わなかった場合には、
土地と建物を管轄する役所から督促状が届きます。
督促状を無視すると、催告書が内容証明郵便で
送付されることになり、この書類には
最終的な納付期限が記され、
それを超過すると差し押さえの手続きに入ると宣告されます。
３．財産調査が行われる
督促や催告の結果、固定資産税が支払われなかった場合には、
土地や建物を所有している人物に対して
財産調査が行われ、資産が確認されます。
給与所得をはじめ、預金残高、株式、保険、
不動産、家財、貴金属なども調査対象になり、
差し押さえの際にスムーズに回収できるよう準備が行われます。
４．差し押さえを受ける
財産調査が終了した段階で支払いが
認められなかった場合は、いよいよ
差し押さえとなり、換金できる財産は
すべて没収されます。
ここで換金した金額が固定資産税に
届かなかったときは、建物そのものが
差し押さえの対象となり、競売にかけられ、
相場を大幅に下回る金額で売却されることになります。
・空き家や更地にかかる固定資産税の負担を和らげる方法
税金の滞納を防ぐためにも、固定資産税の
負担を和らげる方法を知っておきましょう。
以下のポイントを押さえながら土地を活用することによって、
税負担をなくす、あるいは大幅な軽減が可能です。
空き家ごと売却する
もっとも単純な方法は、空き家ごと物件を
売却することです。
手放してしまえば、固定資産税をはじめとする
維持費は一切かからなくなりますから、
税負担の心配をする必要がなくなります。
建物に価値がある場合は、外壁塗装をしたり、
リフォームやリノベーションをしたりすることで
売却しやすくなりますが、そうでなければ
更地にするという選択肢もあります。
購入希望者が物件の新築を希望している場合、
残っている建物を邪魔に感じる可能性が高いため、
土地だけの状態にしたほうが売買を
成立しやすくできるでしょう。
更地にして土地活用する
一度更地にしたうえで土地活用を行い、
建物を建築すれば、住宅用地の軽減措置特例を
受けられるようになります。
初期費用はかかりますが、何年か運用を続けるうちに
収支がプラスになる可能性もあるため、
立地によっては空き家として放置しているよりはお得です。
土地活用の方法には、賃貸物件の経営だけではなく、
駐車場経営や事業用賃貸、
あるいは倉庫やトランクルームとして活用するなど、
いくつもの選択肢があります。
日当たりがいい土地なら、太陽光発電装置を設置して
売電することも有効な策の一つで、
状況に応じてさまざまな形で土地を生かせます。
・まとめ
空き家を更地にすると、それまで受けられていた、
固定資産税額の1/6を減税する措置を
受けられなくなるため、納税額は急激に上がります。
想定以上の税金を負担することになると、
税金の滞納や財産の差し押さえなど、
生活にさえ支障をきたしかねません。
税金の負担を減らすためには、建物の売却や、
更地にしたうえでマンション経営や
駐車場経営を行うなど、
土地を活用する方法があります。
空き家の活用に困っている方は、
この記事を参考に、維持費と土地活用を
あらためて検討してみてください。
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